Business plan per agenti immobiliari: calcola quante vendite, acquisizioni e telefonate ti servono

La maggior parte dei business plan parte da una domanda sbagliata: «quanto voglio guadagnare?». Esce una cifra bella tonda, a marzo nessuno se la ricorda e a dicembre non ci si arriva.

Questo strumento parte da un’altra: quanto devi fatturare per pagare la tua vita e la tua attività? Da quella cifra ricava, in 12 passi, quante vendite, acquisizioni, appuntamenti e conversazioni ti servono all’anno, al mese e alla settimana. È gratis, non chiede l’email e ogni passo ha un breve video.

L’ho preparato io, Michele Di Sei, coach per leader immobiliari, con lo stesso metodo che uso in MoneyMaker.

Fai il tuo piano gratis

Lo strumento e i video sono in spagnolo; i numeri funzionano allo stesso modo.

Come si calcola il tuo piano

1. Il tuo regime fiscale (fisco spagnolo): autonomo (autónomo), dove inserisci la tua aliquota effettiva di IRPF, l’imposta spagnola sul reddito, oppure società, che in Spagna paga il 23 % se fattura meno di 1 milione e il 25 % se fattura di più. Non lavori in Spagna? Scegli autonomo e inserisci la tua aliquota effettiva reale.
2. Quello che ti serve per vivere: mutuo o affitto, scuole, assicurazioni, debiti.
3. Quello che vuoi concederti se l’anno va bene (viaggi, risparmi, ristrutturazioni). Questo passo si può saltare.
4. Quanto ti costa lavorare (portali, CRM, auto, commercialista) e la provvigione che paghi ad altri, se la paghi.

Con questi dati calcola il tuo fatturato minimo (il tuo GCI, le provvigioni lorde) con questa formula:

Fatturato = (quello che ti serve per vivere ÷ (1 − imposte) + costi dell’attività) ÷ (1 − % che paghi ad altri)

È la tua soglia minima: puoi alzarla, non abbassarla. Con la tua provvigione e il tuo prezzo medio diventa un numero di vendite, e da lì scende lungo l’imbuto fino alle conversazioni. I tassi li metti tu. Se non li hai misurati, lo strumento propone quelli del Rapporto MoneyMaker 2026 (30 agenti di gruppi diversi: 4.514 conversazioni, 417 appuntamenti di acquisizione, 241 incarichi in esclusiva e 198 compravendite): 9,2 % da conversazione ad appuntamento, 58 % da appuntamento a esclusiva e 82 % da esclusiva a vendita.

Un esempio con i numeri

Agente autonomo, aliquota IRPF effettiva del 30 %. Gli servono 3.000 € al mese per vivere, vuole 12.000 € all’anno per viaggi e risparmi e la sua attività gli costa 1.500 € al mese. Incassa il 3 % pieno e il suo prezzo medio è di 250.000 €.

Con quei tassi l’imbuto ne chiederebbe meno. Lo strumento non scende mai sotto le 8 al giorno: è il minimo del metodo, perché con meno l’abitudine non si crea.

Perché 10 mesi e 44 settimane

Nessuno lavora 12 mesi: c’è agosto, c’è Natale, ci sono i ponti. Se dividi il tuo obiettivo per 12, a settembre sei in ritardo e non lo sai.

Per questo lo strumento divide l’obiettivo annuale per 10 per darti quello del mese e per 44 per darti quello della settimana. Nell’esempio: 8.657 € e 176 conversazioni al mese; 1.968 € e 40 conversazioni a settimana.

Cosa ottieni

• Il tuo piano in PDF, con gli obiettivi dell’anno, del mese e della settimana, e una tabella per segnare quello che fai rispetto a quello che dovevi fare.
• La tua lista di chiamate del trimestre. Carichi i contatti dal telefono o dal CRM (vCard, CSV o Excel) e lo strumento li ordina per priorità, mai in ordine alfabetico: prima i clienti passati e i possibili venditori, poi collaboratori, famiglia e amici, e alla fine tutti gli altri. Li distribuisce su 13 settimane, al massimo 50 nuovi a settimana, e toglie chi ha chiesto di non essere chiamato.
• Un Excel per seguire quelle chiamate FORD settimana per settimana.

I tuoi dati restano sul tuo dispositivo

Il piano e i tuoi contatti si salvano nel tuo browser, sul telefono o sul computer. Non vengono inviati a nessun server e non li vede nessuno, nemmeno io. Alla fine puoi scrivermi su WhatsApp; esce solo quello che mandi tu. Se cancelli i dati del browser, il piano si cancella: scarica prima il PDF e l’Excel.

Se dirigi un’agenzia o un team

Chiedi a ogni agente di portare il suo piano in PDF al prossimo colloquio individuale. Avrai gli stessi quattro numeri per tutto il team e saprai ogni settimana chi arriva all’obiettivo e chi no.

Fai il tuo piano gratis

Lo strumento e i video sono in spagnolo; i numeri funzionano allo stesso modo.

Domande frequenti

È davvero gratis?

Sì. Non chiede né email né carta. Entri, fai il tuo piano e lo scarichi.

Quanto tempo ci vuole?

Il tempo di raccogliere le tue spese e le operazioni dell’anno scorso. Con gli estratti conto e le fatture davanti, si fa in una volta sola.

E se non conosco i miei tassi di conversione?

Usa quelli del Rapporto MoneyMaker 2026 che lo strumento propone e cambiali quando avrai tre mesi di dati tuoi.

Perché mi chiede le mie spese personali?

Perché il tuo obiettivo nasce da quello che ti serve, non da una cifra che suona bene. E quelle spese non escono dal tuo browser.

Funziona se lavoro in un team o in una rete?

Sì. Indichi quale parte delle tue operazioni acquisisci tu, se dividi la provvigione con un’altra agenzia e se applichi un compenso minimo. Il calcolo si adatta.

Lo strumento è in spagnolo: posso usarlo lo stesso?

Sì. Schermate e video sono in spagnolo, ma quello che inserisci sono numeri: euro, percentuali e i tuoi contatti. Il passo delle imposte segue il fisco spagnolo; se lavori in Italia o altrove, scegli «Autónomo» (autonomo) e inserisci la tua aliquota effettiva.

Chi ha creato lo strumento?

Michele Di Sei, coach per leader immobiliari, nel settore immobiliare dal 2012. È la logica di MoneyMaker, il suo programma di 12 settimane.