Si valorar una vivienda resulta complicado para cualquier agente inmobiliario experimentado, no quiero ni imaginarme lo difícil que puede resultar esta tarea para un propietario particular, que no está acostumbrado a esta técnica de valoración ni dispone de datos históricos del mercado inmobiliario en su zona.

Cada vez llegan a nuestra inmobiliaria un mayor número de propietarios que deciden contratar nuestros servicios como agencia inmobiliaria en la Costa del Sol después de una experiencia de venta particular frustrada.

Al tomar las riendas de venta de la nueva propiedad, siempre suele haber un dato que me llama la atención por encima de todos: el precio de venta elegido.

Un precio de venta que en la mayoría de ocasiones, resulta excesivo incluso para una vivienda en Marbella en primera línea de playa.

Los propietarios que deciden vender su vivienda de forma particular, suelen fijar el precio de venta de su vivienda en base al precio facilitado por ciertas plataformas online que aseguran realizar una valoración online de la vivienda, de forma inmediata.

¿El resultado? Unos precios de venta que en la mayoría de los casos no casan con la realidad del mercado inmobiliario.

Las propias plataformas online donde se realizan dichas valoraciones, advierten de que el precio ofrecido es simplemente una cifra orientativa, sin embargo, este dato es suficiente para crear falsas expectativas a los vendedores particulares.

¿Cómo se realizan las valoraciones online de viviendas?

Para poder opinar sobre la fiabilidad de este tipo de plataformas, es necesario comprender su funcionamiento, es decir, conocer qué metodología emplean a la hora de establecer un precio de venta determinado.

Entre las plataformas online que ofrecen este tipo de servicios, encontramos dos perfiles bien diferenciados.

Bancos y portales Inmobiliarios

Los bancos y portales inmobiliarios suelen funcionar de manera similar a la hora de calcular el precio de un inmueble. Es más, en ocasiones, los bancos utilizan las propias bases de datos de los portales para establecer dichos precios. Este es el caso por ejemplo de Bankia, que utiliza la base de datos de Idealista.

Este tipo de plataformas se encargan de valorar una vivienda en función del precio por metro cuadrado medio por el que se ofertan viviendas de características similares en la zona.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que una una cosa es el precio por el que se oferta una vivienda, y otra bien distinta el precio por el que finalmente se acaba vendiendo.

Los precios de cierre de las operaciones, solo está en manos de las agencias inmobiliarias.

A la hora de realizar la valoración, estas entidades suelen preguntar a los propietarios sobre el número de catastro de la vivienda, un dato particular de cada vivienda y que aporta mayor credibilidad a su cálculo.

No obstante, el catastro únicamente tiene en cuenta ciertos datos de la vivienda como su ubicación, superficie y año de construcción.

Fuera de su alcance quedan otro tipo de elementos igualmente importantes a la hora de calcular un precio de venta adecuado.

Estos se refieren, por ejemplo, al estado de conservación de la propiedad o el hecho de haber experimentado algún tipo de reforma. Este plus de información, por el contrario, sí que es tenida en cuenta por los servicios de valoración online de las principales tasadoras.

Tasadoras

Las plataformas de entidades tasadoras, toman como referencia tasaciones reales de viviendas tomadas de su base de datos. Otra situación más donde se demuestra el poder de la base de datos a la hora de vender vivienda.

Este tipo de organismos, piden una información algo más amplia que la solicitada por los bancos y portales inmobiliarios. En los formularios que deberá rellenar el propietario, es común que se le pregunte acerca de la existencia o no de terraza, el tipo de calefacción empleada o la calidad de las zonas comunes.

Si comparamos los datos ofrecidos por portales y bancos con los de las tasadoras, podemos comprobar que los segundos son siempre bastante más inferiores.

No debemos olvidar que las tasadoras se basan en procedimientos estadísticos aplicados a su base de datos de tasaciones reales, mientras que los bancos y portales lo hacen en función de los precios de venta ofertados.

El valor del agente inmobiliario

Las valoraciones online de vivienda, son sin duda un excelente mecanismo a la hora de obtener una aproximación del valor de una vivienda.

Sin embargo, esta estimación nunca podrá tener en cuenta ciertos elementos solo al alcance de un agente inmobiliario a través de una visita presencial al inmueble.

Este tipo de elementos, se refieren por ejemplo a la distribución de la vivienda, orientación, iluminación, calidad del mobiliario empleado, diseño, etc.

Un agente inmobiliario cualificado, realizará un estudio de la vivienda completo, teniendo en cuenta tanto las características propias de la vivienda como el conocimiento sobre el sector inmobiliario de la zona.

En cualquier caso, el precio de venta de una vivienda, nunca será una elección personal del agente, el precio de venta de una vivienda, siempre será fijado por el mercado.

 

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Juntos nos encargaremos de realizar el mejor estudio de mercado para establecer el precio de venta más adecuado para tu vivienda.