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Cómo comprar un piso en una subasta pública

Cómo comprar un piso en una subasta pública

Pasos para comprar un piso mediante subasta pública. Explicamos el procedimiento para llevar a cabo la operación.

Desde que el 13 de julio de 2015 entrará en vigor la reforma por la que se implantaba la subasta electrónica, el interés de los ciudadanos por las transacciones inmobiliarias de este tipo ha crecido de manera exponencial.

Si antes las subastas públicas quedaban monopolizadas por bancos y grandes tenedores de inmuebles, desde que las subastas electrónicas se instauraran en nuestro país, muchos compradores particulares han encontrado en este tipo de operaciones una oportunidad interesante para hacerse con inmuebles a precio muy atractivo.

En este artículo, explicaremos los pasos necesarios para poder participar en una subasta pública y acceder a la compra de un inmueble a precio reducido.

Comprar un piso en una subasta pública, paso a paso

Si bien es cierto que en función del organismo que realice la subasta (Agencia Tributaria, Seguridad Social, Diputación…) el procedimiento para participar puede variar un poco, lo cierto es que son todos muy similares.

Inscripción

Cualquier persona podrá comprar un piso mediante subasta pública a no ser que tenga impedimento o restricción legal. No podrán hacerlo los funcionarios y personal directamente relacionado con el expediente de la subasta (excepto el ejecutante).

Se puede participar en una subasta pública de inmuebles en nombre propio o a través de un representante con los oportunos poderes. El ejecutante o deudor, no podrá participar directamente en la subasta, pero si podrá hacerlo un tercero a su nombre.

Depósito

En las subastas públicas, normalmente es necesario ingresar un depósito.

En las subastas judiciales, el ingreso se hará en la cuenta de la entidad bancaria indicada, presentando el debido justificante. En las subastas de la Seguridad Social y Hacienda, presentando un cheque al organismo organizador.

El depósito variará en función del bien subastado, pero normalmente suele rondar el 20% de su valor.

Esta cantidad, se devolverá de manera íntegra a todos los postores que no se hayan adjudicado el bien. No se devolverá al adjudicatario, que deberá ingresar la cantidad pendiente hasta completar el 100% del valor del bien si no quiere perder el depósito adelantado.

Remate

Se le llama remate al dinero que falta de pagar hasta alcanzar el precio por el que se ha adjudicado un bien. No se puede decir que el resultado de una subasta es firme hasta que el Tribunal no haya aprobado el remate, cosa que suele hacerse, o el mismo día, o al día siguiente de la celebración de la subasta.

Una vez aprobada, el adjudicatario tendrá unos días para abonar el remate. De no hacerlo, perderá el depósito ingresado y tendrá que responsabilizarse de los posibles gastos ocasionados por la operación fallida.

Impuestos

Los impuestos a pagar a la hora de comprar un piso por subasta pública, dependerán de la naturaleza del inmueble (IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Será necesario consultar a Hacienda para ver cuál sería el impuesto a pagar en cada puja concreta.

Financiación

A partir de la Nueva Ley del 2.000, es posible financiar el remate mediante la constitución de una hipoteca (aunque no todas las Administraciones Públicas lo permiten).

En este caso, se solicitará al Juzgado esta forma de financiación y se aprobará el remate simplemente para poder constituir la hipoteca, sin necesidad de pagar en el plazo señalado.

Si se necesita financiación, es recomendable acudir a la subasta habiendo negociado previamente las condiciones del préstamo hipotecario con el banco. Si la entidad a la que pedimos la hipoteca es la misma que la que subasta el bien, se podrá acceder a unas condiciones muy ventajosas.

¿Podré hacer todo yo solo?

Como hemos dicho al principio, casi cualquier persona puede acceder a la compra de un piso subastado. Sin embargo, esto no quiere decir que cualquier persona esté capacitada para hacerlo en solitario.

Para poder acceder a la subasta de un piso, es necesario estar muy atento a los pisos subastados disponibles. Para ello, habrá que consultar periódicamente las plataformas ofrecidas por los Juzgados, la Seguridad Social, Hacienda, Ayuntamiento, Diputaciones, Aduanas, Notarías…

Una vez seleccionado el inmueble por el que pujar, será necesario realizar una serie de comprobaciones. Los inmuebles subastados, suelen traer consigo una mochila que conviene conocer para que no nos pille desprevenidos:

  • Cargas que consten en el Registro: hipotecas, IBI, tasa de aguas, recogida de basuras…
  • Cargas que no consten en el Registro: comunidad de vecinos, derramas, suministros de luz, agua calefacción…
  • Situación: ¿existen inquilinos viviendo en el inmueble? ¿qué derechos tienen estos de permanecer en él? ¿hay algún usufructo sobre el inmueble?
  • Localización: ¿está el inmueble en un barrio conflictivo? ¿existen problemas con los vecinos?
  • Estado: ¿es necesario realizar alguna reforma importante?

Si la compra de un inmueble convencional es un proceso complicado, comprar un piso mediante subasta pública lo es aún más. Además, si no se cuenta con el conocimiento o el asesoramiento adecuado, las sorpresas que podemos encontrarnos el día de la firma en Notaría, podrían hacernos rascar el bolsillo más de lo necesario.

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